地下车库除湿机
地下车库与人防工程的成本降低措施
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本篇将从开发报建、成本、设计等多方协同角度，来介绍地下车库与人防工程的成本降低措施。
这两项指标通常是在当地的规划管理技术规定中进行明确，且不可突破。但是，在三四五线城市却有一定的沟通可能。
因而，要落实优化的车位配比指标，至少有“三个外界条件”与“两个适用性条件”：
①项目为纯刚需，甚至于限价+刚需房：纯刚需，在品质上要求不高，适当加大地上车位比例，对项目影响不大；
②项目位于三四五线城市改善型的高低配项目（高层+别墅）：三四五线城市缺乏品质开发商，有“土豪心里”，喜欢将豪车放在别墅门前，提高地上车位比例，反而对项目更有吸引力；
每个地区都有当地的规划管理技术规定，对于“地上车位数量/总车位数量”，有最高限制的要求，以保证人车分流。对于每户的车位配比也有相应的要求，主要是为了能够更好的保证买房的业主有足够的停车位能够正常的使用。一般的情况下，在一二线城市的这个规定在总图报建的时候，两个指标都会被严格执行。
但是，如果你的项目是在三四五线城市，那就未必，因为三四五线城市缺少品牌开发商。某宇宙房企在三四五线城市开发项目，一般会在规则上可以有沟通的可能。还有一种情况，某地区是开发商的发迹地区，在当地有极强的政府关系资源，有些规划管理技术规定中的指标也能沟通适当灵活变通的。
【案例】某四线城市品质项目，项目采用高低配的规划设计，别墅（拔高定位与档次）+高层（走量平衡现金流）。
（2）商业车位配比：由0.8个车位/100m2降低至了0.5个车位/100m2。
别墅部分无地下室，均在别墅庭院前设置停车位，在彰显“土豪车”实现用户面子需求的同时，也未降低项目档次；同时，别墅无地库也为工程抢预售节点创造了天然良好的条件。所有地库都布置在高层区域。优化成果如下：
地库数量减少，亏损减少：经过开发报建部门与政府部门的充分沟通，在保持总车位数不变的情况下，地库车位数量由规定的565个，降低至272个，按照每个车位原预计亏损3万元计算，则此举使得该项目的地库少亏损（565-272）*3=879万元。相当于为项目多赚取了879万元的净利润。
加快别墅预售节点：由于别墅部分无地库，为项目抢预售节点节约了较多时间，减少了预售前的资产金额的投入，加快了资金回笼的速度，降低了资金成本。
拿地后，报批报建部门联合设计部，与政府部门做沟通，将这项指标进行落地实施。
亡羊补牢“四步走”：如果拿地协议中未明确此项优化指标，不要紧，抓紧时间，亡羊补牢、为时未晚。按照这样四步走：
不同项目，同样的背靠背标准车位尺寸的不同区别，为何会有如此区别？主要是以下三大原因：
A.政府规定：当地规划部门对于标准车位尺寸有不成文的规定，因为一般政府规定不会高于行业规范；
B.规范理解：当地无规定，但是设计师对于标准车位尺寸的理解未严格按照规范，而是头脑中的经验值；
C.成本适配：如果是中高端项目，大部分业主的高端车辆较多，车辆尺寸偏大，故车位尺寸需要略微偏大。
在《车库建筑规划设计规范》（JGJ100-2015）中，对于标准车位尺寸的规定如下：
综上所述：背靠背标准车位尺寸的最低要求是：5.05m*2.4m，而不是常规理解的5.3米*2.4米。
如果项目是刚需或者刚改的住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，那么公司设计部、开发报建部门务必结合规范，与规划部门提前沟通，标准车位尺寸按照最低要求（5.05m*2.4m）落地实施。
这个背靠背标准车位尺寸的变化会对成本又多大的影响呢？我们来做多元化的分析一下：
【案例】项目基本数据：假设为普通高层项目，户数一共1500户（项目规模：住宅建筑面积约15万平方米），户配比例按照1户/车位计算，地下车位比例按照 90%计算，背靠背标准车位数量按照地库总车位数量的80%预估。
单车位面积变化：一个“5.05m*2.4m的背靠背标准车位”相比一个“5.3m*2.4m的背靠背标准车位”面积减少0.6m2，车位面积减少，但车位售价不变。
车库总面积变化：在车位数量不变的情况下，车库总面积预估减少：0.6m2*1500*90%*80%=648m2
车库建安成本变化：车库建安成本按照2500元/m2暂估，则车库总成本减少648m2*2500元/m2=162万元。
总结：综合上述1~4点，如果项目是“刚需或者刚改”的普通住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，成本务必联合设计，提醒开发报建部门与政府规划部门进行提前沟通，让背靠背标准车位按照最低尺寸（5.05m*2.4m）要求进行落地，对于一个建筑面积15万平方米左右住宅项目，地库总成本可节约160万元左右（折合10.7元/m2）。
是否有必要进行人防方案比选，主要视当地政策中有无对“人防缴费”或者“自建人防”的比例的强制性规定而不同。如果有，则不有必要进行方案比选；如果无，则一定要进行方案比选。
在方案比选中，经济性测算要从经营的角度，把地库单独作为一个业态来进行利润测算，而不能仅是从成本投入的角度来测算。因为不仅成本会发生明显的变化，地库货值也会发生明显的变化。如下图：
按照上述思路来测算不同方案的地库利润，对于方案3能够直接进行扩展，调整缴费比例和自建人防的比例来得出更多的方案。最终，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。
①测算表单模型化：为了更好的提高测算效率，应该将测算表单进行模型化，输入有关数据即可得出最终的利润值；
②地库成本口径清晰：对于车库建安单方成本，不同的公司有不同的成本口径。例如：土方支护是否计入地库建安成本；
③不同城市不同规定：测算模型应兼顾不一样的地区不同城市的不同规定，如果无法兼顾，则需要对测算模型进行修改 。
本文从成本与开发报建、设计等多方跨界协同的方面出发，探讨地下车库、人防工程的省成本策略。
地下车库：在三四五线城市，可通过档次执行规划管理技术的灵活性、标杆企业的品牌与信用、政府关系来突破车位配比、优化标准车位尺寸，既省成本、又缩短工期，减少了预售前的资产金额的投入，加快了资金回笼的速度，降低了资金成本。
人防工程：在人防方案的经济性测算时，从经营角度进行利润测算，而不能仅限于成本测算。因为不仅成本会发生明显的变化，地库货值也会发生明显的变化，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。
4.浙江省工程定额解释、计价规则、国标清单、交底资料、收费标准、防疫、材料调差等附件下载
时间: 2024-07-08 17:55:42 | 作者: 地下车库除湿机